Crowdfunding immobiliare, anche il mattone coglie le opportunità del digitale

Cosa è il crowdfunding

Il crowdfunding è un sistema di investimento collettivo: tante persone si mettono insieme per promuovere un progetto o un’iniziativa mettendo una piccola somma ciascuno.

Il primo caso fu alla fine dell’800 negli Stati Uniti, dove furono raccolte così le risorse per finanziare il piedistallo della Statua della Libertà. Oggi con internet e le piattaforme sul web tutto diventa molto più semplice, anche il controllo e la trasparenza dei progetti.

È così che nasce il crowdfunding immobiliare: dalla sfida delle nuove tecnologie alle rigidità del mercato del mattone.

Il settore edilizio storicamente necessita di elevati investimenti, solitamente bancari e difficili da ottenere.

La raccolta tramite crowdfunding supera questa barriera e regala inattesi vantaggi, sia alle società immobiliari, che agli investitori alla ricerca di alternative di investimento a rischio contenuto.

In questo modo la società immobiliare proponente può raccogliere risorse da una platea ampia di investitori che possono investire somme anche piccole (da un minimo di € 250 normalmente) in iniziative immobiliari in cui credono.

Alla base di questo nuovo sistema ci sono le piattaforme di crowdfunding, come Recrowd, che hanno l’obiettivo fondamentale di mettere in contatto la domanda di finanziamenti con l’offerta, basando questo rapporto di fiducia su trasparenza e professionalità.

Recrowd

Nel 2018 Gianluca de Simone, Simone Putignano e Massimo Traversi hanno fondato in Italia la piattaforma di crowdfunding immobiliare Recrowd. La società è entrata nell’incubatore Speed MI Up dell’Università Bocconi di Milano e si è poi presentata al mercato con i propri progetti.

Ad oggi ha raccolto più di 41,8 milioni di euro di capitali e ne ha restituiti 8,64 milioni, finanziando 98 progetti, dei quali 45 conclusi e restituiti.

Nel 2022 Recrowd è stata la prima piattaforma italiana per capitali raccolti nel lending crowfunding immobiliare.

La verifica e il controllo delle piattaforme di crowdfunding hanno acquistato importanza nel tempo.

Il 10 novembre 2021 è entrato in vigore il Regolamento UE n. 2020/1503 per l’armonizzazione europea delle regole di comportamento del settore. Sono stati previsti controlli delle autorità – in Italia da parte di Banca d’Italia e Consob – e metodi di gestione professionali e strutturati. 
È aumentata la responsabilità delle piattaforme di crowdfunding verso gli investitori ed è sorto l’obbligo di definire e attuare specifiche politiche di valutazione e selezione dei progetti.

Anche per venire incontro a questi nuovi requisiti Recrowd ha stretto due accordi con le società del Gruppo Gabetti Abaco Team e Patrigest.

In particolare le due società supportano Recrowd nella valutazione della società immobiliare proponente,  tramite un rating, e nel monitoraggio del SAL, lo stato di avanzamento dei lavori, che viene aggiornato da un esperto di Abaco con visite ai cantieri ogni 4 mesi. A queste informazioni gli investitori possono accedere tramite la piattaforma di Recrowd nella massima trasparenza.

Come funziona il crowdfunding immobiliare, rischi e opportunità

Per comprendere come si è evoluto il crowdfunding nell’applicazione al settore immobiliare, bisogna distinguere tra le sue due principali tipologie: il lending crowdfunding e l’equity crowdfunding.

Il lending crowdfunding è essenzialmente un prestito effettuato a vantaggio della società immobiliare che ha presentato il progetto e prevede la restituzione del capitale e di un interesse entro un certo periodo. L’investitore conosce dunque in anticipo rendimento, durata e ROI del proprio investimento. Finora il rendimento delle operazioni condotte da Recrowd ha una media del 10% annuo.

È importante comprendere la base annua dell’indicazione del rendimento, perché potrebbero verificarsi operazioni che dichiarano il medesimo rendimento, ma su periodi diversi: un rendimento del 10% su un anno sarà il doppio di un rendimento del 10% in due anni, per cui la durata dell’investimento è essenziale per compiere le dovute valutazioni.

Uno dei vantaggi del crowdfunding è che consente a piccoli investitori di effettuare piccoli investimenti, anche da € 250, in progetti in cui credono. Questo può anche permettere una differenziazione del proprio portafoglio su più investimenti, riducendone il rischio complessivo. Una percentuale di rischio è però – va ricordato - sempre presente in ogni investimento.

L’equity crowdfunding è invece un tipo di operazione diversa. In pratica l’investitore acquista parte dell’equity della società immobiliare o del progetto, diventandone a tutti gli effetti socio, con i rischi e le opportunità che ne conseguono. La restituzione di capitale e interessi sarà infatti ancor più strettamente subordinata al positivo esito dell’iniziativa immobiliare. La gestione dell’immobile rimane comunque sempre in carico al proponente del progetto.

Il quadro normativo europeo è in evoluzione, anche se l’Italia è stata per certi versi all’avanguardia sulla legislazione in materia di crowdfunding.

Nel novembre 2021 è entrato in vigore il citato Regolamento Europeo n. 2020/1503 (Regulation on European Crowdfunding Service Providers for Business – ECSP). Esso prevede un periodo di transizione che terminerà l’11 novembre 2023.

Da allora tutte le piattaforme dovranno ottenere una specifica autorizzazione, che garantirà loro anche un passaporto europeo.

Con il decreto attuativo del regolamento si consoliderà un quadro di riferimento unico che sostituirà le norme precedenti che affidavano la materia del lending crowfunding soprattutto alle indicazioni fornite dalla Banca d’Italia nella Delibera 584/216 e la materia dell’equity crowdfunding alle disposizioni del Testo Unico della Finanza e della Consob.