Casa: Unimpresa, dopo superbonus arriva frenata, investimenti residenziali - 2,7%
pubblicato:Il mercato edilizia soffre: calo particolarmente accentuato in Italia, pesa la progressiva riduzione degli incentivi. Nel primo trimestre 2026 gli investimenti nelle abitazioni diminuiscono del 2,7% rispetto agli ultimi tre mesi del 2025, mentre quelli complessivi crescono dello 0,7%. A luglio produzione delle costruzioni -1,4% sul mese e -1,2% sull’anno. Il mercato immobiliare tiene sui prezzi (+4,0%), ma le compravendite si fermano (+0,1%). Longobardi: «Non servono nuovi superbonus, ma una politica strutturale e prevedibile per la casa».
La lunga stagione dei bonus edilizi presenta il conto al settore della casa e la progressiva riduzione degli incentivi fiscali comincia a riflettersi sugli investimenti residenziali. Nel primo trimestre del 2026 gli investimenti in abitazioni in Italia sono diminuiti del 2,7% rispetto agli ultimi tre mesi del 2025, mentre gli investimenti fissi lordi complessivi sono aumentati dello 0,7%. Una divergenza di 3,4 punti percentuali che segnala una specifica debolezza del comparto residenziale. La diminuzione degli investimenti residenziali è stata relativamente diffusa nelle principali economie dell'area euro, ma «particolarmente accentuata in Italia», osservando che la debolezza potrebbe essere in parte collegata agli effetti della graduale revoca degli incentivi finanziari alle ristrutturazioni immobiliari. È quanto emerge da un'analisi del Centro studi di Unimpresa, secondo cui il dato trimestrale va interpretato con cautela perché, rispetto al primo trimestre del 2025, gli investimenti in abitazioni risultano ancora superiori del 16,6%. La fotografia congiunturale segnala però una brusca inversione: nel primo trimestre 2026 gli investimenti in costruzioni sono diminuiti complessivamente dello 0,4%, sintesi del -2,7% delle abitazioni e del +1,3% dei fabbricati non residenziali e delle altre opere. Nello stesso periodo sono invece aumentati del 2,3% gli investimenti in impianti, macchinari e armamenti. I segnali successivi rafforzano l'indicazione di un rallentamento, senza tuttavia configurare una crisi generalizzata del settore. Nel primo trimestre 2026 i permessi relativi ai nuovi fabbricati residenziali hanno registrato una diminuzione congiunturale del 9,2% nel numero delle abitazioni e del 5,5% nella superficie utile abitabile. Rispetto allo stesso periodo del 2025 il numero delle abitazioni autorizzate è invece sostanzialmente stabile (-0,5%) e la superficie cresce del 4,4%. Anche la produzione nelle costruzioni ha successivamente perso velocità. A luglio l'indice Istat è diminuito dell'1,4% rispetto a giugno e dell'1,2% rispetto a luglio 2025; nella media maggio-luglio la contrazione congiunturale è stata dello 0,8%. Il bilancio dei primi sette mesi resta comunque positivo: +1,3% per l'indice corretto per gli effetti di calendario. La frenata degli investimenti non coincide, peraltro, con un crollo del mercato immobiliare. Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 4,0% su base annua, con un aumento del 5,0% per le case nuove e del 3,7% per quelle esistenti. Si è però praticamente arrestata la crescita delle compravendite: +0,1% rispetto al secondo trimestre 2025, dopo il +4,4% registrato nei primi tre mesi dell'anno. Si sta delineando un mercato a due velocità: il valore degli immobili continua a salire, mentre volumi e nuovi investimenti mostrano segnali di raffreddamento.
«Siamo di fronte un problema che non riguarda soltanto l'edilizia, ma il modo in cui in Italia costruiamo le politiche economiche. Abbiamo attraversato una stagione di incentivi eccezionalmente generosi, con effetti importanti sulla finanza pubblica, e siamo poi passati rapidamente a un sistema assai più selettivo. Era necessario correggere gli eccessi, ma le politiche a fisarmonica finiscono inevitabilmente per produrre accelerazioni e frenate nell'economia reale. Nessuno può ragionevolmente immaginare di riproporre strumenti straordinari come quelli del passato. Il tema è diverso: l'Italia ha bisogno di una politica strutturale della casa, che tenga insieme sostenibilità dei conti pubblici, riqualificazione del patrimonio immobiliare, efficienza energetica e capacità di investimento delle famiglie. Gli incentivi, quando necessari, devono essere selettivi, finanziariamente sostenibili e soprattutto stabili nel tempo. Per una famiglia e per un'impresa poter programmare un investimento è spesso più importante di poter contare, per un periodo limitato, su un'agevolazione particolarmente elevata. La casa rappresenta una parte essenziale della ricchezza delle famiglie italiane e attorno alla riqualificazione immobiliare ruota una filiera composta in larghissima parte da piccole e medie imprese. È dunque necessario evitare che la conclusione della stagione dei bonus produca un vuoto. La transizione deve essere governata, non semplicemente subita» osserva il presidente di Unimpresa, Paolo Longobardi.
Secondo il Centro studi di Unimpresa, che ha analizzato dati della Bce, a inizio 2026 si è aperta una distanza tra gli investimenti complessivi e quelli destinati alla casa. Nel primo trimestre gli investimenti fissi lordi aumentano dello 0,7% rispetto al trimestre precedente, mentre quelli nelle abitazioni arretrano del 2,7%. Il valore degli investimenti residenziali del trimestre, espresso dall'Istat in valori concatenati con anno di riferimento 2020, è pari a 22,999 miliardi di euro. Non siamo ancora, tuttavia, di fronte a una contrazione su base annuale. Rispetto al primo trimestre 2025, infatti, gli investimenti nelle abitazioni risultano superiori del 16,6%. È proprio la compresenza dei due numeri — +16,6% tendenziale e -2,7% congiunturale — a descrivere con maggiore precisione la fase attuale: il livello dell'attività resta elevato rispetto a un anno prima, ma la spinta che aveva sostenuto il comparto sta perdendo forza.
In Italia il calo è risultato particolarmente accentuato fra le maggiori economie dell'area euro e formula una possibile spiegazione: gli effetti di calendario collegati alla progressiva revoca degli incentivi finanziari per la ristrutturazione degli immobili. È importante sottolineare che Francoforte presenta il rapporto come una possibile concausa, non come una relazione causale esclusiva. Il quadro fiscale è effettivamente cambiato. Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, la detrazione ordinaria per le ristrutturazioni è pari al 36%, elevata al 50% quando l'intervento è effettuato dal proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile destinato ad abitazione principale. Per il Superbonus l'aliquota riferita alle spese 2025 è scesa al 65%, fatte salve specifiche eccezioni. Si è quindi passati dalla fase degli incentivi straordinari a un sistema nel quale il sostegno pubblico è più circoscritto e differenziato. È questo passaggio che interessa economicamente il settore: non soltanto perché cambia la convenienza del singolo intervento, ma perché modifica le aspettative delle famiglie e la programmazione delle imprese.
Un secondo campanello d'allarme arriva dai permessi di costruire. Nel primo trimestre 2026 il numero destagionalizzato delle abitazioni previste nei nuovi fabbricati residenziali è pari a 12.555 unità. Rispetto al trimestre precedente la diminuzione è del 9,2%; la superficie utile abitabile, poco superiore a 1,12 milioni di metri quadrati, diminuisce del 5,5%. Anche qui il dato annuale è meno negativo: -0,5% per il numero delle abitazioni e +4,4% per la superficie rispetto al primo trimestre 2025. La combinazione dei dati suggerisce quindi più una perdita di velocità che una recessione conclamata dell'edilizia residenziale. Gli indicatori più recenti mostrano che il rallentamento non si esaurisce nei primi mesi dell'anno. A luglio la produzione nelle costruzioni diminuisce dell'1,4% su giugno. È la seconda flessione mensile consecutiva. Il trimestre maggio-luglio registra un arretramento dello 0,8% rispetto ai tre mesi precedenti e il confronto con luglio 2025 restituisce un -1,2%. Anche in questo caso occorre evitare una lettura eccessivamente negativa: nei primi sette mesi del 2026 la produzione resta superiore a quella dello stesso periodo dell'anno precedente dell'1,3%, considerando l'indice corretto per gli effetti di calendario. Il quadro complessivo è quindi quello di un settore che non è precipitato, ma che sta progressivamente perdendo la straordinaria spinta accumulata negli anni degli incentivi.
I prezzi. Il dato forse più interessante emerge mettendo a confronto investimenti, transazioni e prezzi. Nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle case aumentano dell'1,7% rispetto ai primi tre mesi dell'anno e del 4,0% rispetto al secondo trimestre 2025. Le abitazioni nuove costano il 5,0% in più rispetto a un anno prima, quelle esistenti il 3,7% in più. Ma contemporaneamente le compravendite residenziali segnano appena +0,1% su base annua, dopo il +4,4% del primo trimestre. Si determina così un'apparente contraddizione: si investe meno nella costruzione e riqualificazione residenziale, le compravendite smettono quasi di crescere, ma i prezzi continuano ad aumentare. La fine della fase espansiva degli incentivi non si sta traducendo, almeno per ora, in una correzione significativa dei valori immobiliari. Il riequilibrio passa soprattutto attraverso la quantità degli investimenti e il numero delle transazioni. C'è infine un elemento che rende la situazione particolarmente interessante. La frenata degli investimenti residenziali avviene mentre il credito per l'acquisto della casa mostra segnali di recupero. Già nei primi mesi del 2026 che i finanziamenti alle famiglie continuavano a crescere moderatamente, sostenuti soprattutto dai mutui per l'acquisto di abitazioni. Ne deriva una distinzione importante: mercato dell'acquisto e mercato della ristrutturazione non stanno necessariamente viaggiando nella stessa direzione. La maggiore disponibilità di credito può sostenere compravendite e domanda di abitazioni, mentre la riduzione degli incentivi incide più direttamente sulla convenienza economica degli interventi di riqualificazione.
La lettura dei dati porta a una conclusione più articolata rispetto all'idea di una semplice "crisi dell'edilizia". L'Italia sta entrando nella fase del dopo-bonus. La domanda immobiliare non è scomparsa, il credito alle famiglie mostra segnali di recupero e i prezzi continuano a crescere. Ciò che si sta indebolendo è soprattutto la componente degli investimenti residenziali che negli anni precedenti aveva beneficiato dell'eccezionale leva fiscale. In Italia risulta una contrazione più accentuata rispetto alle altre grandi economie dell'euro e collegandola, sia pure con prudenza, al progressivo ritiro degli incentivi. La questione che si apre non è dunque se ripristinare i vecchi bonus, ma con quale modello sostituire una politica straordinaria che non poteva essere permanente. Una strategia di medio periodo potrebbe poggiare su agevolazioni meno generose ma stabili, concentrate sull'abitazione principale, sull'efficientamento energetico e sulla messa in sicurezza degli immobili, con una programmazione pluriennale che consenta a famiglie e imprese di prendere decisioni senza dipendere dal continuo mutamento delle regole. Il rischio da evitare è quello di trasformare il necessario riequilibrio della finanza pubblica in un vuoto di politica economica sulla casa. I primi numeri del 2026 non descrivono ancora una crisi, ma costituiscono un segnale abbastanza chiaro: terminata la spinta eccezionale dei bonus, il mercato deve trovare un nuovo equilibrio. E la velocità con cui riuscirà a trovarlo determinerà una parte non marginale dell'andamento di una filiera che coinvolge costruzioni, artigianato, professionisti, credito, mercato immobiliare e patrimonio delle famiglie italiane.
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