Emergenza abitativa e investimenti: la strategia di Federico Marcaccini per un ecosistema immobiliare sostenibile
pubblicato:Secondo Federico Marcaccini, imprenditore e analista del settore immobiliare, il dato reso pubblico da Assoimmobiliare è inequivocabile: nei prossimi anni l’Italia avrà bisogno di oltre 170 miliardi di euro di investimenti per rispondere all’emergenza abitativa che coinvolge grandi città, periferie e piccoli centri. Il numero stimato è di 635.000 nuove unità abitative, da realizzare anche attraverso riconversioni intelligenti dell’esistente.
Un fabbisogno da 170 miliardi: il piano casa come priorità nazionale
“Non è solo un problema di quantità, ma di visione” – afferma Marcaccini – “Serve un modello abitativo inclusivo, accessibile e sostenibile, capace di interpretare i cambiamenti demografici, i nuovi stili di vita e la frammentazione della domanda.”
Otto proposte per cambiare il sistema
Durante l’evento “Piano Casa Italia”, Confindustria Assoimmobiliare ha presentato un pacchetto di otto proposte concrete che affrontano i nodi del mercato: fiscalità immobiliare, semplificazione normativa, partenariati pubblico-privati e attrattività per gli investitori professionali.
Marcaccini condivide l’impostazione: “Non è più il tempo di misure spot. Occorre un ecosistema abitativo strutturato, in cui il settore privato possa operare con regole certe e tempi sostenibili, e in cui lo Stato giochi un ruolo attivo nel favorire la trasformazione urbana.”
Housing sociale, studentati, senior living: l’Italia che cambia casa
L’abitare oggi non è più solo un tema residenziale tradizionale. Si parla di affordable housing, di modello build to rent, di studentati e di soluzioni per l’invecchiamento attivo. La domanda è variegata e crescente, e richiede flessibilità urbanistica, accesso facilitato ai permessi e fiscalità incentivante.
“Il concetto di casa è cambiato radicalmente negli ultimi dieci anni” – spiega Marcaccini – “E le città italiane devono adeguarsi, superando resistenze burocratiche e vincoli ormai superati dalla realtà.”
La proposta fiscale: attrarre investimenti, abbattere i costi
Le misure fiscali avanzate da Assoimmobiliare puntano a rilanciare l’interesse degli investitori professionali attraverso:
● Riduzione dell’IVA sulle locazioni dal 10% al 5%
● Deduzione dei costi di acquisto, costruzione e recupero
● Esenzione IMU per immobili locati come prima casa
● Riconoscimento della strumentalità degli immobili in locazione
Marcaccini sottolinea: “La fiscalità immobiliare deve diventare un volano di rigenerazione urbana, non un ostacolo alla produzione di valore. In un mercato globalizzato, o sei competitivo o sei fuori.”
Semplificazione: accorciare i tempi per accelerare i progetti
Un altro nodo centrale riguarda la semplificazione amministrativa. Le proposte includono:
● Riduzione dei tempi per i permessi urbanistici nei progetti di housing sociale
● Maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso
● Esenzione da obblighi urbanistici nei casi di demolizione e ricostruzione
● Certezza dei termini per le impugnazioni, fissando il limite a 60 giorni
“Ogni mese di attesa burocratica ha un costo sociale ed economico enorme” – evidenzia Marcaccini. “Accelerare non significa derogare, ma governare in modo più efficiente.”
Partenariati pubblico-privati e ruolo delle Sgr
Marcaccini indica i partenariati pubblico-privati come lo strumento chiave per allineare risorse pubbliche e know-how privato. Già oggi, sottolinea, le SGR hanno realizzato oltre 1,7 milioni di metri quadrati di edilizia sociale, pari a 24.500 alloggi.
“Ma non basta” – chiarisce – “Occorre un quadro normativo stabile e credibile, in grado di attrarre capitali internazionali, oltre ai fondi pensione e assicurativi già attivi nel comparto.”
Il patrimonio pubblico come leva strategica
Un altro passaggio centrale riguarda l’utilizzo del patrimonio immobiliare pubblico come leva per l’offerta abitativa. Il MEF ha già istituito una cabina di regia dedicata. Per Marcaccini, è essenziale rendere queste risorse fruibili, valorizzabili e inseribili nei piani urbani.
“Troppi immobili pubblici sono oggi in stato di abbandono o vincolati da normative frammentarie. Serve una governance unitaria e una normativa aggiornata che metta questi asset al servizio della comunità.”
Abitare il futuro richiede coraggio e riforme
Il dibattito lanciato da Assoimmobiliare è un primo passo. Per Federico Marcaccini, è ora che il tema casa esca dai tavoli emergenziali per diventare parte integrante della strategia di sviluppo nazionale.
“Costruire alloggi è costruire cittadinanza, inclusione, lavoro e sostenibilità. Se vogliamo rilanciare il Paese dobbiamo mettere l’abitare al centro della politica industriale e urbana.”