IGD, utile netto ricorrente (FFO) a € 18,3 mln (-40,7%) confermato il target 2024 di 34 mln
pubblicato:Il Consiglio di Amministrazione di IGD - Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ ("IGD"), riunitosi in data 1° agosto 2024 sotto la Presidenza di Antonio Rizzi, ha esaminato e approvato la relazionefinanziaria semestrale consolidata al 30 giugno 2024.
Messaggio dell'Amministratore Delegato, Roberto Zoia: "Accogliamo con favore i dati dei primi sei mesi del 2024. In primo luogo, al netto della svalutazione una tantum dellapartecipazione nel fondo Food, abbiamo finalmente registrato una sostanziale tenuta del fair value del portafoglio di IGD. Illieve calo registrato è legato soprattutto ad una crescita dell'inflazione inferiore alle stime di dicembre 2023.
In particolare,le valutazioni di Officine Storiche, il nostro progetto di riqualificazione urbana a Livorno, sono state positive, beneficiandodell'entrata a regime delle ultime aperture e di quelle future, come Primark, che inaugurerà il prossimo 3 settembre.
Inoltre,nel secondo trimestre abbiamo registrato incrementi dei canoni su rinnovi e nuove commercializzazioni che hannocompensato il downside dei primi tre mesi dell'anno.
I risultati che presentiamo oggi costituiscono la base su cui definiremoil Piano Industriale 2025-2027 di cui abbiamo già fornito le linee guida e che presenteremo nella sua interezza entro la finedell'anno".
PERFORMANCE OPERATIVE ITALIA
Nel primo semestre 2024 le gallerie hanno fatto segnare ingressi in incremento del +0,4% rispetto allo stesso periodo delloscorso anno, mentre i fatturati degli operatori hanno registrato un lieve calo complessivo del -0,5%, su cui hanno pesato inparticolare gli andamenti degli ultimi due mesi e la perfomance negativa del comparto Elettronica dati i forti incrementiregistrati dal 2019.
Analizzando le vendite per categorie merceologiche, l'Elettronica fa, dunque, segnare il calo più significativo, pari a -9,6%,rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, mentre il comparto Cura persona e salute fa registrare la crescita più marcata(+10,3% vs 2023); anche abbigliamento, ristorazione e servizi registrano un trend positivo.
ATTIVITA' DI LEASING
Nel corso del semestre IGD ha proseguito la propria attività di commercializzazione ottenendo efficaci risultati: il tasso dioccupancy delle gallerie al 30 giugno si è attestato al 94,38% in incremento di 22bps rispetto al 31 marzo; 94,96%il tasso di occupancy medio gallerie + ipermercati, anch'essa in incremento di 20bps.
Inoltre, si è confermata la capacità dei centri commerciali IGD di attrarre "anchor tenants" di respiro internazionale: afebbraio a Puntadiferro ha inaugurato il proprio store Rituals, mentre a Officine Storiche il 28 luglio ha inaugurato il primopunto vendita di Sinsay nella rete dei centri IGD in Italia e, a settembre, inaugurerà Primark in una media superficie da2.400mq.
Nello stesso mese diventerà operativo, presso il centro commerciale Nuova Darsena a Ferrara, la nuova multisalacinematografica completamente rinnovata ad insegna Notorious Cinemas.I 103 contratti sottoscritti nel corso del semestre (51 rinnovi e 52 turnover) hanno portato a un downside complessivo del -0,6%, ma va sottolineato come, dopo un primo trimestre dove il downside era stato del -3,5%, nel secondo trimestre icontratti siglati hanno fatto registrare un incremento dei canoni pari al +3,6%.
I contratti siglati rappresentano il 4,3% delmonte canoni di Gruppo. Anche la durata minima dei contratti garantita prima della break option dell'operatore (WALB oWeighted Average Lease Break) si è allungata tra primo e secondo trimestre 2024 passando da 1,78 a 1,82 anni per legallerie e da 11,77 a 12,22 anni per gli ipermercati.
Positivi riscontri, inoltre, si hanno anche in termini di fatturato totale incassato, che alla data del 31 luglio 2024 è risultatopari al 95%.
ATTIVITA' DIGITAL
Nel corso del semestre sono proseguite le iniziative in ambito digital con il lancio in 7 centri commerciali della prima App IGDdestinata a visitatori e tenant. Si tratta di uno strumento importante per l'engagement e la fidelizzazione dei visitatori deicentri che possono usufruire, tra l'altro, di concorsi a premi o altre iniziative ad hoc e allo stesso tempo offre agli operatoril'opportunità di raggiungere un pubblico selezionato attraverso offerte personalizzate disponibili solo per gli iscritti.
SERVIZI PER TERZE PARTI
Primi riscontri positivi anche dalla Business Unit "Servizi per Terze Parti": oltre alle attività di property e facility managementapprezzate dai vari clienti, nel corso del secondo trimestre sono state ri-commercializzate con successo due medie superficipresso il retail park Clodì a Chioggia, uno degli asset oggetto della cessione conclusa ad aprile e conferito al Fondo Food, dicui IGD ha mantenuto il mandato di gestione.Questa attività sarà riconosciuta dal committente come compenso variabile da aggiungere al compenso fisso contrattuale.
PERFORMANCE OPERATIVE ROMANIA
In linea con quanto descritto sopra per l'Italia, anche le gallerie commerciali del portafoglio Winmarkt hanno fatto registrarebuone performance operative: al 30 giugno 2024 il tasso di occupancy è risultato pari al 95,52%, pressoché stabilesu livelli elevati rispetto al 31 marzo 2024; nel corso del primo semestre sono stati sottoscritti 177 contratti tra rinnovi (114)e turnover (63), facendo registrare un incremento dei canoni netti sui rinnovi pari a circa +4,94%, a conferma dellavivacità del settore retail anche in Romania.
Lo stato di salute del portafoglio operatori è testimoniato anche dai buonirisultati in termini di fatturato incassato che per i primi sei mesi del 2024 è pari a circa il 96%.
ATTIVITÀ DI ASSET MANAGEMENT
Nel corso del primo semestre del 2024 IGD ha consuntivato complessivamente investimenti e capex per circa7,0 milioni di euro.Sono proseguiti i lavori di fit out all'interno di Officine Storiche a Livorno, in vista dell'apertura dei punti vendita di Sinsaye Primark, così come il restyling di Centro Leonardo di Imola.E' continuato il percorso di decarbonizzazione degli asset con un nuovo impianto fotovoltaico realizzato a copertura deiparcheggi presso il centro commerciale La Favorita di Mantova, che sarà operativo da settembre 2024.
Sono inoltrestati ultimati lavori di efficientamento energetico presso i Centri Commerciali ESP e Maioliche dove le caldaiea gas sono state sostituite con elementi ad alta efficienza.Nell'ambito del Progetto Porta a Mare a Livorno ai 30 appartamenti già venduti all'interno del comparto residenziale diOfficine Storiche, si aggiunge una unità, il cui rogito è avvenuto nel mese di luglio; nei prossimi mesi sono attesi 4 ulteriorirogiti, residuando 7 unità su 42 totali.
L'evento principale del periodo è rappresentato dall'importante operazione di dismissione conclusa da IGD il 23 aprileu.s. con Sixth Street e Starwood Capital. La cessione ha riguardato un portafoglio immobiliare composto da 8 ipermercati, 3supermercati e 2 gallerie commerciali, per un valore totale pari a 258 milioni di euro.
L'operazione si è realizzata medianteapporto dell'intero portafoglio immobiliare in "Food Fund" - fondo di investimento immobiliare chiuso (REIF di diritto italiano),del quale IGD mantenuto il 40% delle quote, mentre il restante 60% è stato ceduto ad un veicolo lussemburghese (50%Sixth Street e 50% Starwood Capital) per un controvalore pari a 155 milioni di euro.
Per maggiori informazioni sull'operazione di dismissione e i suoi impatti si fa riferimento al comunicato stampa relativo, pubblicato il 23aprile u.s. e disponibile al seguente link https://www.gruppoigd.it/igd-perfeziona-con-sixth-street-e-starwood-capital-la-cessione-di-unportafoglio-immobiliare/
Questi positivi riscontri tra Italia e Romania rappresentano le prime evidenze operative della rinnovata strategia di IGD che,tra le altre cose, si propone di valorizzare appieno le potenzialità dei centri commerciali del Gruppo e di offrire agli operatoriun vero e proprio "ecosistema centro commerciale IGD", mettendo a loro disposizione non solo spazi fisici di vendita, ma anche servizi immobiliari ad alto valore aggiunto, strumenti digitali e di comunicazione, partnership e collaborazioni in temamarketing, il tutto con una visione a lungo termine ed ESG compliant.
PORTAFOGLIO: SI STABILIZZANO LE VALUTAZIONI
Il patrimonio immobiliare di proprietà del Gruppo IGD ha raggiunto un valore di mercato pari a 1.697,2 milioni dieuro, in decremento dello -0,5% a perimetro omogeneo rispetto a dicembre 2023. Dopo un biennio caratterizzatoda forti svalutazioni, si è assistito quindi, ad una sostanziale stabilizzazione delle valutazioni; il lieve calo registrato èdovuto principalmente al minore incremento del tasso di inflazione rispetto a quanto era stato previsto a dicembre.
Più in dettaglio, le principali categorie di immobili da cui è costituito il Portafoglio immobiliare del Gruppo hanno evidenziatole seguenti variazioni:
• Gallerie commerciali e retail park risultano in decremento del -0,31% (-4,2 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre2023 (net exit yield 7,2%);
• Iper e Super segnano un calo del -0,83% (-1,6 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2023 (net exit yield 6,2%);
• Romania, in diminuzione del -1,87% (-2,3 milioni di euro) rispetto al 31 dicembre 2023 (net exit yield 7,2%).
Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 6,1% per il portafoglio Italia (6,3% iltopped up) e pari al 7,0% per il portafoglio Romania (7,3% topped up).Includendo anche gli immobili in leasehold e le partecipazioni ai Fondo Juice e Fondo Food, il portafoglio del Gruppo IGDha raggiunto un valore di mercato pari a 1.816,6 milioni di euro, facendo registrare un calo del -0,65% rispetto al31 dicembre 2023.
Da segnalare che la svalutazione strutturale di 3,5 milioni di euro relativa agli immobili in leasehold andràa 0 alla scadenza dei contratti prevista in una galleria per il 2026 e nell'altra per il 2027.
La partecipazione Food hadeterminato un impatto negativo per 29 milioni di euro; si tratta di un effetto una tantum dovuto all'applicazione dei principicontabili IFRS10 che si riassorbirà alla scadenza del Fondo (nel caso vengano rispettate le previsioni del Piano Industriale del Fondo).
L'EPRA NAV e EPRA NRV sono pari a 983,9 migliaia di euro, ovvero 8,92 euro per azione. Il dato è indecremento del -3,2% rispetto al 31 dicembre 2023 sostanzialmente per effetto delle variazioni del patrimonio netto edel fair value degli strumenti finanziari.
L'EPRA NTA è pari 8,85 euro per azione, in decremento del -3,2% rispetto al 31 dicembre 2023.
L'EPRA NDV è pari a 8,76 euro per azione, in decremento del -2,7% rispetto al 31 dicembre 2023.
RISULTATI ECONOMICO – FINANZIARI:
Nel primo semestre 2024 i ricavi lordi da attività locativa, pari a 69,1 milioni di euro, hanno registrato un decrementodel -1,4% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente; per un più corretto confronto, a seguito della cessione del portafoglio di asset completata ad aprile 2024, sono stati calcolati i ricavi locativi 2023 restated, che tengono conto dellavariazione di perimetro (pari a 66,9 milioni di euro).
L'incremento rispetto al dato 2023 restated è dunque pari a +3,3%, con una variazione dovuta alle seguenticomponenti:
• per ca. 1,3 milioni di euro a maggiori ricavi like for like Italia. Risultano in incremento sia le gallerie (+2,1%),che gli ipermercati (+3,8%).
• per ca. +0,9 milioni di euro a maggiori ricavi sul perimetro non omogeno soprattutto per l'apertura di OfficineStoriche avvenuta a settembre 2023.
Risulta stabile il contributo dei ricavi like for like Romania.
Il Net rental income è pari a 59,0 milioni di euro, in decremento del -0,1% rispetto allo stesso periodo dello scorsoanno, mentre a perimetro omogeneo il dato risulta in incremento del +4,5%.L'Ebitda della gestione caratteristica è pari a 53,9 milioni di euro (+0,1%; +5,3% la variazione rispetto al datorestated), con un margine in crescita pari al 73,6%, mentre la marginalità dell'Ebitda caratteristico Freehold (relativo alperimetro immobiliare di proprietà) si attesta al 75,8% (anch'essa in crescita).La gestione finanziaria complessiva è pari a -36,9 milioni di euro (+92,0%); il dato, depurato da partite contabilirelative a IFRS 16 e oneri non ricorrenti, è pari a -30,5 milioni di euro, in peggioramento del 70,1% rispetto al 30 giugno2023, per l'incremento del costo medio degli ultimi finanziamenti ottenuti.
L'Utile netto ricorrente (FFO) è pari a 18,3 milioni di euro, in decremento del -40,7% rispetto al 30 giugno 2023, peril solo effetto dei maggiori oneri finanziari. La variazione rispetto al dato restated è pari a -36,6%.
Il Gruppo chiude il semestre con una perdita netta contabile pari a -32,5 milioni di euro, inferiore del -30,8% rispetto agiugno 2023 (- 47,1 milioni di euro).
STRUTTURA FINANZIARIA
Sulla struttura finanziaria del Gruppo ha inciso positivamente l'operazione di dismissione descritta sopra con il rapportoLoan to Value che al 30 giugno 2024 è risultato pari al 44,9%, in calo rispetto al 48,1% di fine 2023; su taleindicatore ha inciso anche la stabilizzazione delle valutazioni immobiliari del portafoglio di proprietà.
In merito agli altri indicatori finanziari, al 30 giugno 2024 il costo medio del debito si è attestato a 6,05% in crescita rispettoal 3,86% di fine 2024 a causa dei costi degli ultimi finanziamenti sostenuti; il tasso di copertura degli oneri finanziari, o ICR,è pari a 1,7x, mentre l'ICR per cassa risulta pari a 2,1X.
Nel corso del secondo trimestre dell'anno, inoltre, la Società ha avviato le consultazioni di banche con banche e investitoriper rifinanziare anticipatamente le prossime scadenze, così da avere una dinamica di rimborsi più diluita neltempo, con minori concentrazioni e più coerente con i flussi di cassa previsti.
OUTLOOK 2024
In considerazione dei risultati operativi e finanziari conseguiti nel primo semestre, e assumendo non ci siano significativevariazioni negative dei fattori macroeconomici, la Società conferma la guidance FFO comunicata al mercato in data27 febbraio 2024 (Utile netto ricorrente 2024 atteso a circa 34 milioni di euro).
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