Real estate, perché i capitali continuano a scegliere Milano e Roma
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E i dati del 2025 raccontano un settore in forte salute. Secondo le rilevazioni di Colliers, nel 2025 gli investimenti nel commercial real estate italiano hanno raggiunto circa 12,4 miliardi di euro, in crescita di circa il 20% sull'anno precedente: uno dei volumi più alti di sempre.
Dietro questo numero c'è una geografia precisa. Milano da sola ha assorbito quasi il 30% del totale, mentre Roma ha pesato per circa l'11%. Le due città restano i poli attorno a cui ruota gran parte del capitale, italiano e soprattutto internazionale.
Cosa rende attrattivo il mercato italiano
Per chi ragiona in ottica di portafoglio, l'Italia offre oggi un mix interessante. I canoni prime restano competitivi rispetto ai grandi hub europei, mentre i rendimenti prime si mantengono su livelli difficili da trovare altrove in Europa occidentale. A questo si aggiunge un quadro macro più stabile, con uno spread BTP-Bund tornato sui minimi pluriennali, che ha riportato fiducia nei capitali esteri.
Il risultato è un mercato trainato in larga parte da investitori istituzionali e capitali core, alla ricerca di qualità e reddito stabile. Non sorprende quindi che gli investimenti immobiliari a Milano si concentrino sugli uffici di grado A, efficienti e sostenibili, dove la domanda di spazi green ha spinto i canoni prime verso nuovi massimi.
Roma, hospitality e living: le sorprese del ciclo
Se Milano è la piazza degli uffici e della finanza, gli investimenti immobiliari a Roma raccontano una storia diversa, guidata dall'hospitality. La capitale è uno dei mercati leader per gli investimenti alberghieri, sostenuti da un turismo record e dall'arrivo di brand del lusso internazionali. Accanto agli hotel cresce il comparto living - build-to-rent e studentati (PBSA) — un segmento ancora giovane in Italia e per questo con ampio margine di consolidamento.
Logistica e retail completano il quadro: la prima resa attraente da canoni competitivi e rendimenti elevati, il secondo tornato protagonista grazie al rilancio dell'high street nelle vie premium e dei centri commerciali riposizionati.
Dal dato alla decisione
Per un investitore, la differenza tra leggere questi numeri e tradurli in un'operazione concreta sta tutta nella qualità delle informazioni e dell'analisi. A differenza di un titolo quotato, un immobile non ha un prezzo trasparente in tempo reale: richiede valutazioni secondo standard riconosciuti (lo standard RICS è il riferimento internazionale), due diligence tecnica e legale e una conoscenza granulare dei singoli quartieri.
È il motivo per cui i capitali più strutturati si affidano ad advisor con una doppia anima, piattaforma globale e presidio locale, capaci di mappare il mercato e di individuare le migliori investment opportunities a Milano e Roma, dall'ufficio direzionale al portafoglio logistico, fino all'asset alberghiero da riposizionare.
Una rotazione che vale la pena osservare
Il real estate non è un investimento da improvvisare: richiede capitali adeguati, orizzonti lunghi e metodo. Ma in una fase in cui molte asset class quotate appaiono care e volatili, la combinazione di rendimenti competitivi, domanda solida e prezzi ancora inferiori a quelli delle altre capitali europee spiega perché Milano e Roma continuino a catalizzare l'interesse degli investitori internazionali. Per chi vuole capire dove sta andando il capitale, conviene partire dai dati di mercato e da chi quei dati li produce e li interpreta ogni giorno.