Aeroporti e real estate: oltre 25 miliardi di euro di valore immobiliare e più di 126 miliardi di valore aggiunto potenziale per i territori
pubblicato:COSTIM RE: “Dagli aeroporti una nuova frontiera dello sviluppo immobiliare. Vogliamo essere il partner di concessionari e investitori nelle nuove funzioni degli hub”.
Entro il 2040 e oltre, lo sviluppo delle infrastrutture aeroportuali, la valorizzazione delle aree trasformabili e le future scadenze concessorie potranno attivare nuove opportunità di investimento per il settore immobiliare italiano. L'intero ecosistema delle 44 infrastrutture aeroportuali nazionali e dei rispettivi territori limitrofi a supporto esprime un potenziale pari a 11 miliardi di euro di investimenti, oltre 25 miliardi di euro di valore immobiliare e più di 126 miliardi di euro di valore aggiunto complessivo generato dalla creazione di nuove prime location di mercato. Sono alcuni trend emersi dalla ricerca di Scenari Immobiliari, affrontati durante il momento di confronto dedicato a “Lo sviluppo immobiliare a sostegno dei grandi hub aeroportuali”, in collaborazione con Costim RE, durante il 34°Forum a Rapallo.
Un mercato che si inserisce nella progressiva evoluzione degli aeroporti da infrastrutture prevalentemente dedicate al transito a veri e propri ecosistemi urbani: le “Aerotropolis”, nelle quali mobilità, lavoro, ospitalità, servizi e nuove funzioni immobiliari si integrano con l’hub e con il territorio. Una trasformazione sulla quale COSTIM Real Estate punta a rafforzare il proprio posizionamento come developer specializzato nei progetti complessi, capace di presidiare le diverse fasi dello sviluppo e di lavorare al fianco di concessionari, istituzioni e investitori.
Nel corso del dibattito, è stato analizzato il rapporto tra infrastrutture aeroportuali, territorio e industria immobiliare, con particolare attenzione alle opportunità di trasformazione e rigenerazione che potranno svilupparsi nei prossimi anni nelle aree aeroportuali e peri-aeroportuali italiane. Il sistema aeroportuale nel 2025 ha raggiunto il livello più elevato della propria storia recente, con circa 230 milioni di passeggeri movimentati, in crescita del cinque per cento rispetto all'anno precedente, e oltre 1,24 milioni di tonnellate di merci. All'interno di una rete composta da 44 infrastrutture aeroportuali, i primi dieci scali concentrano il 77 per cento dei flussi passeggeri nazionali, mentre i primi tre aeroporti raccolgono circa il 91 per cento della movimentazione merci.
L’ipotesi del prolungarsi della durata delle concessioni demaniali, ora in esame agli Enti preposti, potrebbe modificare sensibilmente i pesi degli investimenti privati, aprendo nuove opportunità nelle aree aeroportuali. La ricerca presentata ha analizzato le aree coinvolte da concessioni demaniali e ambiti limitrofi, arrivando poi alla quantificazione delle potenzialità di sviluppo immobiliare nelle aree prossime ai sedimi aeroportuali e dando evidenza delle nuove possibilità di investimento e delle conseguenti ricadute economiche generate in modo diretto, indiretto e indotto.
Per valutare le reali potenzialità di sviluppo immobiliare dei principali aeroporti italiani, vengono considerate quattro categorie di indicatori: pressione della domanda, trasformabilità urbanistico-edilizia e rigenerabilità socio-economica, semplicità amministrativa, sostenibilità e intermodalità. L'obiettivo è superare i tradizionali criteri di valutazione aeroportuale, concentrati prevalentemente sull'esperienza dei passeggeri, per misurare la capacità degli scali e dei territori circostanti di attrarre investimenti e generare valore economico e immobiliare nel medio e lungo periodo. La graduatoria elaborata dalla ricerca vede Milano Malpensa al primo posto con un punteggio di 7,55, grazie alla leadership nel comparto cargo e a una forte disponibilità di aree trasformabili, seguita da Roma Fiumicino con 7,40 e Bologna con 6,40. Completano le prime posizioni Venezia con 5,90 e Milano Linate con 5,10.
Dall'analisi emergono tre distinti cluster di sviluppo. Milano Malpensa e Roma Fiumicino si confermano i principali gateway intercontinentali, con prospettive di crescita oltre i confini del sedime aeroportuale, sul modello delle maggiori esperienze europee. Bologna, Napoli e Milano Linate rappresentano invece il cluster degli hub regionali e degli scali specializzati ad elevata attrattività, caratterizzati da forti sinergie con i rispettivi sistemi economici territoriali. Catania, Bari, Palermo e Bergamo costituiscono infine un gruppo di scali nei quali il potenziale immobiliare appare maggiormente collegato a interventi di rigenerazione, riqualificazione e riposizionamento delle strutture esistenti.
Lo studio evidenzia inoltre come il quadro concessorio aeroportuale italiano presenti ancora elementi di rigidità procedurale e orizzonti temporali difficilmente conciliabili con le esigenze degli investitori istituzionali e degli operatori del real estate. Per attrarre capitali privati e favorire lo sviluppo di nuove iniziative immobiliari, risultano fondamentali tre fattori: certezza del diritto e stabilità procedurale, flessibilità funzionale e tempi di attuazione coerenti con i cicli finanziari di partner globali. In questo contesto, le future scadenze delle concessioni aeroportuali rappresentano uno dei principali elementi in grado di attivare processi di trasformazione urbana e sviluppo edilizio.
È proprio nell’incontro tra interesse pubblico, strategia del concessionario, domanda degli utilizzatori e capitale privato che si inserisce il ruolo del developer. Per COSTIM RE significa partire dalle esigenze reali di chi utilizza e vive l’hub, interpretare insieme al concessionario il potenziale del contesto e accompagnare l’intero processo: dalla lettura del mercato e dalla definizione della visione e del concept, alla progettazione e strutturazione dell’operazione, fino allo sviluppo, alla valorizzazione e alla gestione nel tempo.
L'attivazione dei principali progetti che coinvolgeranno le aree peri-aeroportuali genererà un volume di investimenti prossimo a 5,5 miliardi di euro nell'industria delle costruzioni, traducendosi in un valore immobiliare complessivo superiore a 14 miliardi di euro e in un valore aggiunto totale, diretto, indiretto e indotto, superiore a 88 miliardi di euro.
“Gli aeroporti rappresentano oggi veri e propri ecosistemi territoriali, nei quali infrastrutture, pianificazione urbanistica e industria immobiliare possono concorrere alla creazione di nuovo valore economico e sociale. Le opportunità individuate derivano, oltre che dalla crescita dei traffici, anche dalla capacità di integrare strategie di sviluppo aeroportuale, trasformazione urbana e attrazione di investimenti privati. Valorizzare le diverse vocazioni dei territori e accompagnare l'evoluzione del quadro concessorio sarà determinante per attivare nuovi processi di rigenerazione e consolidare il ruolo degli aeroporti come piattaforme di sviluppo per il Paese”, commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.
“Gli aeroporti stanno cambiando natura: alla loro funzione infrastrutturale si affianca sempre più una dimensione urbana, fatta di servizi, lavoro, ospitalità e relazioni – dichiara Paolo Cervini, CEO di POLIFIN, GEWISS e COSTIM RE –. Per decenni l’aeroporto è stato soprattutto un luogo da attraversare; oggi i grandi hub stanno diventando destinazioni e pezzi di città. È una nuova frontiera sulla quale COSTIM Real Estate vuole posizionarsi, mettendo le proprie competenze di developer al servizio dello sviluppo degli hub, dei loro utilizzatori e dei territori, lavorando al fianco di concessionari e investitori”.
Una visione che sta prendendo forma nel Linate Airport District (LAD), il progetto che COSTIM Real Estate sta sviluppando in subconcessione con SEA nell’area dell’aeroporto di Milano Linate. Il progetto prevede un nuovo distretto concepito per integrarsi con l’hub aeroportuale e con il sistema urbano milanese attraverso funzioni direzionali, hospitality, congressi, eventi e servizi. Sono in corso i lavori relativi ai sottoservizi e la finalizzazione delle progettazioni per hotel e uffici.
LAD rappresenta per COSTIM RE anche un’esperienza attraverso la quale consolidare un know-how specifico nello sviluppo immobiliare aeroportuale: non semplicemente costruire un immobile a servizio di uno scalo, ma operare all’interno di un ecosistema regolato e operativo nel quale convivono infrastruttura, mobilità, servizi, sostenibilità, qualità dell’esperienza e relazione con il territorio.
“Il metodo è replicabile, il progetto no – prosegue Cervini –. Ogni aeroporto ha una propria identità, una propria utenza, una strategia e un territorio con cui dialogare. Il nostro compito è partire da queste specificità, interpretarne il potenziale e governare le diverse fasi dello sviluppo. Vogliamo essere il partner di concessionari e investitori nello sviluppo delle nuove funzioni degli hub, costruendo per ciascun contesto il progetto più adatto e capace di generare valore durevole per il pubblico e per il privato”.
Questa capacità non si limita al settore aeroportuale, ma deriva dall’esperienza di COSTIM RE nella gestione di grandi processi di trasformazione urbana e territoriale: dal distretto ChorusLife di Bergamo, aperto al pubblico nel 2024, alla proposta di Partenariato Pubblico Privato per la riqualificazione del Porto Vecchio di Trieste. Contesti differenti nei quali il denominatore comune è la capacità di governare processi articolati, il rapporto pubblico-privato e le diverse fasi dello sviluppo.
Alla tavola rotonda moderata da Francesca Zirnstein, Direttore Generale di Scenari Immobiliari, sono intervenuti Paolo Cervini, CEO di POLIFIN, GEWISS e COSTIM RE, Armando Brunini, AD e DG e DH di Società per Azioni Esercizi Aeroportuali S.E.A.
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