Affitti brevi 2026, le novità introdotte dalla Manovra, cosa cambia

Nuovi cambiamenti per chi possiede abitazioni destinate a locazioni turistiche e transitorie e agli affitti brevi nel 2026. Con la nuova Manovra, infatti, sono state introdotte diverse novità che riguardano chi affitta immobili con contratti di affitto transitori. Analizziamo più in dettaglio i cambiamenti che riguarderanno i proprietari di immobili a partire da gennaio 2026.

Affitti brevi 2026, le novità introdotte dalla Manovra

Cambia tutto per gli affitti brevi nel 2026 con la Manovra: la prima e più importante novità riguarda la cosiddetta presunzione d’impresa. In sostanza, chi concederà in affitto immobili a uso turistico dovrà rispettare un nuovo limite a partire da gennaio.

Se, al momento, tale limite è fissato a cinque immobili, a partire dal nuovo anno basteranno tre immobili in affitto breve perché scatti la presunzione d’impresa.

Questo significa in altre parole che chi concederà tre immobili in affitto dovrà aprire obbligatoriamente la partita IVA, perché verrà considerato un operatore economico.

Ovviamente, il conteggio vale sul singolo immobile. Il che vuol dire che chi affitta parti di immobili, per esempio tre o più stanze, non verrà considerato operatore economico.

Inoltre, verranno escluse dal calcolo tutte le locazioni brevi affittate da soggetto diverso dal proprietario.

Cosa cambia dal punto di vista fiscale

Per quanto concerne i cambiamenti fiscali introdotti con la Manovra sugli affitti brevi 2026, questi non riguarderanno l’aliquota della cedolare secca.

Fino al 31 dicembre 2026, l’aliquota della cedolare secca resterà al 21% per il primo alloggio, mentre salirà al 26% dal secondo alloggio.

Per quanto riguarda l’IRAP, non è dovuta, e il reddito verrà calcolato su quanto effettivamente incassato. Chi sceglierà il regime agevolato potrà contare su una deduzione forfettaria del 15% sulla base imponibile.

Nel caso dei lavoratori dipendenti che affittano immobili con locazioni brevi, bisognerà però prestare attenzione.

Innanzitutto, è necessario assicurarsi che il proprio contratto permetta eventualmente di aprire partita IVA nei casi in cui questa sia richiesta.

In secondo luogo, se lo stipendio o la pensione superano i 35.000 euro annui, si perde il diritto al regime forfettario e bisogna obbligatoriamente passare a quello ordinario.

In quali casi è obbligatorio il CIN

Ricordiamo infine che, indipendentemente dalle novità introdotte agli affitti brevi 2026 con la Manovra finanziaria, valgono ancora le nuove regole vigenti a partire dal 2025.

In particolare, è necessario richiedere il CIN, Codice Identificativo Nazionale, per immobili ad uso abitativo che vengono destinati a locazioni turistiche o brevi.

La richiesta del codice va effettuata dal proprietario o dal titolare di struttura ricettiva, con procedura automatizzata da effettuare sul portale istituzionale del Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

È importante ricordare che la richiesta del codice va effettuata anche da parte di coloro che affittano saltuariamente avvalendosi di piattaforme di booking online.