Comparto immobiliare in difficoltà, recessione in arrivo?

Tra i settori maggiormente legati all'andamento dell'economia, fortemente influenzato dalle oscillazioni dei tassi di interesse, c'è sicuramente quello immobiliare.

Immobiliare, cartina di tornasole dell’economia

Tra i settori maggiormente legati all'andamento dell'economia, fortemente influenzato dalle oscillazioni dei tassi di interesse, c'è sicuramente quello immobiliare. Le costruzioni, le ristrutturazioni, l'acquisto di nuove e non nuove abitazioni, si muovono in base alla fiducia dei consumatori, dell'andamento del loro reddito, del costo dei mutui.

Sul fatto che l'area Euro possa entrare in recessione nei prossimi mesi non ci sono molti dubbi, anche se ovviamente a livello di voci istituzionali questa ipotesi viene negata, quello che resta da capire è cosa accadrà agli States, e l'analisi del settore immobiliare potrebbe dare delle risposte.

Confindustria prevede una recessione in Italia

Concentrando per il momento l'attenzione sull'Italia, e sul rischio recessione, lo studio del Centro Studi di Confindustria dal titolo "l'economia italiana alla prova del conflitto in Ucraina" prevede un calo del Pil dell'Italia di -0,2% e di -0,5% nei primi due trimestri del 2022. Per adesso lo studio ipotizza un recupero nella seconda parte dell'anno, con un Pil del 2022 al +1,9% (dal 4% ipotizzato in precedenza), ma le stime di ripresa sono affidate all'ipotesi che la guerra finisca entro luglio, se ciò non dovesse accadere la recessione tecnica potrebbe protrarsi più a lungo.

Nomisma, prospettive in deterioramento

Per dare un'idea di quanto l'andamento del mercato immobiliare abbia a che fare con l'andamento del Pil citiamo un recente studio di Nomisma, pubblicato dopo lo scoppio della guerra in Ucraina. Prima dell'inizio del conflitto le attese sulle compravendite nel 2022 in Italia erano di 736mila unità, la stima è scesa adesso a 672mila, mentre l'erogazione di mutui, prima prevista a 68 miliardi di euro, adesso è scesa a 60,4 miliardi. Le previsioni per il Pil erano di un +3,9% nel 2022 (e +2,4% nel 2023), ora sono scese al 2,9% (e all'1,8%).

Secondo Nomisma gli effetti del conflitto sull'economia italiana "sono ancora difficili da quantificare, ma il palpabile attendismo di queste settimane prevedibilmente si tradurrà in una perdita in termini di crescita del Pil NON limitata a qualche decimo di punto percentuale".

Superindice Ocse prevede rallentamento area euro

Il "superindice" Ocse, quello che tenta di anticipare le tendenze economiche dei 6-9 mesi successivi, appena uscito, segnala che l'economia europea perde slancio, e lo fa mentre gli altri paesi industrializzati per il momento crescono con un ritmo costante. Il "superindice" della zona euro a marzo è sceso a 100,4 punti dai 100,6 precedenti (la soglia dei 100 punti è quella che rappresenta la tendenza di lungo termine), meglio di quello dei 5 maggiori Paesi asiatici, sceso a 99,5 da 99,6, ma peggio di Usa, Canada, Cina e Giappone (e India), per i quali l'indice evidenzia una crescita costante.

Future lumber e HGX

Tra i tanti indicatori che possono essere utili a tastare il polso di questo settore, e quindi indirettamente anche della fiducia dei consumatori e delle prospettive di andamento del Pil, ci sono, per il mercato statunitense, il future sul legname (CME lumber) e l'indice Philadelphia Stock Exchange (PHLX) Housing Sector Index (HGX). Anticipando le conclusioni dell'analisi possiamo dire che entrambi questi indicatori sono arrivati su supporti critici, quindi ad un bivio: sotto le resistenze i recenti cali potrebbero accelerare, facendo temere un deterioramento anche delle condizioni economiche. Fino a che i supporti tengono invece c'è la speranza di una reazione degli indici, e di conseguenza anche di una tenuta del quadro economico.

Prima di passare allo studio di questi strumenti, per cercare di capire se ci sono o meno spazi di rialzo, è opportuno dare uno sguardo agli ultimi dati relativi al mercato immobiliare statunitense.

Dati mercato immobiliare Usa

Gli ultimi dati sulle compravendite in corso di abitazioni negli Stati Uniti, un indicatore ricavato dai compromessi di acquisto sull'andamento prospettico del mercato immobiliare e dei mutui, mostra una discesa del 4,1% su base mensile (pending home sales) a 104,9 punti dai 109,4 punti registrati di gennaio (rivisto da 109,5 punti).

Per quello che riguarda le vendite di case nuove negli Stati Uniti a febbraio (ultimo dato disponibile) c'è stato un decremento del 2% a 772 mila unità dalle 788 mila unità di gennaio. Le attese degli analisti erano per una crescita a 810 mila unità. Su base annua il calo è stato del 6,2%.

Le vendite di case esistenti hanno invece registrato, sempre a febbraio, una riduzione del 7,2% dopo il +6,6% di gennaio. Le vendite sono state di 6,02 milioni di unità invece dei 6,10 milioni di unità previste dagli analisti. La discesa su base annua è stata del 2,4%.

Ad incidere sull'andamento del mercato immobiliare non sono solo le preoccupazioni sul futuro degli investitori e l'andamento del costo dei mutui (salito al 4,9% per un mutuo a 30 anni), ma anche il prezzo delle case stesso. L'indice S&P Case-Shiller di gennaio (ultimo disponibile), che misura l'andamento dei prezzi nelle principali venti aree metropolitane degli States, ha mostrato una crescita su base annua del 19,1% rispetto al +18,6% del mese precedente e al +18,4% del consensus.

L'ultimo dato, del 6 aprile, sulle richieste settimanali di mutui ha evidenziato un calo del 6,3%, dopo il -6,8% della settimana precedente.

Insomma, i presupposti per assistere ad una contrazione del mercato immobiliare sembrano esserci, anche se i due indicatori di riferimento, il lumber future e l'HGX ancora non dipingono un quadro grafico certo.

Housing Sector Index, figura ribassista

Sul grafico del Philadelphia Stock Exchange (PHLX) Housing Sector Index (HGX) è possibile notare la presenza di un "doppio massimo" da manuale, disegnato in area 540 tra maggio e dicembre 2021 (il secondo picco della figura è a sua volta un "doppio massimo"), figura ribassista completata a fine febbraio con la violazione di area 440. Il "doppio massimo" ha messo fine al rialzo in atto dai minimi di marzo 2020. Se i prezzi scendessero anche al di sotto della vicinissima media mobile esponenziale a 200 settimane, passante a 385 circa, diverrebbe probabile un ulteriore avvitamento al ribasso anche prolungato, anticipatore di nuove difficoltà sul fronte economico e anche borsistico.

Lumber future su supporto

Il lumber future del CME è invece sceso martedì in area 880, ad un passo dal supporto critico degli 850 dollari toccato a inizio mese, coincidente con il 61,8% di ritracciamento del rialzo dai minimi di agosto 2021. Una discesa sotto quei livelli segnalerebbe che il ribasso dal top di marzo non è solo una fase temporanea ma una tendenza destinata a durare e ad estendere con buona probabilità fino sui minimi di agosto 2021, a 448, se non quelli di marzo 2020 a 251 circa.